Sanierungsberatung und Krisenmanagement
von problembehafteten Immobilien und Immobilienfonds



EKZ Weißwasser
Haupteingang Sachsendamm


EKZ Weißwasser
Passage - Modemarkt


EKZ Weißwasser
Passage - Heimtextilfachmarkt


EKZ Weißwasser
Passage - Blick vom 1. OG

In den letzten Jahren haben rückläufige Mieten und sinkende Nachfrage insbesondere in den neuen Bundesländern zu der Situation geführt, dass Privatinvestoren und auch geschlossene Immobilienfonds an den Rand der Illiquidität geraten sind und sich drohende Insolvenzen abzeichneten.

In dieser Situation ist besonders Fachwissen und Verhandlungsgeschick mit allen Beteiligten - insbesondere den Gläubigerbanken - erforderlich.

In den vergangenen Jahren konnte durch die Übernahme von mehreren insolvenzbedrohten geschlossenen Immobilienfonds erhebliches Know-how in sämtlichen bau- und wohnungswirtschaftlichen Bereichen gewonnen werden.

Bestandteile eines erfolgreichen Sanierungskonzeptes
Sicherung von Gewährleistungsansprüchen nach dem gültigen
Vertragsrecht von VOB und BGB.
Aufbereitung von Unterlagen und Übergabe an Rechtsanwälte zwecks
Geltendmachung von Gewährleistungs- und Zahlungsansprüchen.
Mitwirkung bei der Aufstellung von Ausschreibungsunterlagen zur
Mängelbeseitigung.
Führen von Sanierungsverhandlungen mit Banken, öffentlichen
Versorgungsunternehmen und Behörden aller Art.
Entwicklung eines langfristigen Vermietungskonzeptes bei hohen
Leerständen.
Langfristige Wirtschaftlichkeits- und Liquiditätsberechnung zur
Optimierung des langfristigen Finanzmittelbedarfs.

Insbesondere die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit Beiräten, Treuhändern und Eigentümervertretern ist ein wichtiger Bestandteil eines erfolgreichen Krisenmanagements.



EKZ Weißwasser
Frontansicht Sachsendamm


EKZ Weißwasser
Kaufland - SB-Frischemarkt


EKZ Weißwasser
Kaufland - Haupteingang


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Sparkasse


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Kaufland - SB-Frischemarkt


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Reno - Schuhfachmarkt


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Außenanlage

Die Einzelhandelsimmobilie im Wandel
Ein Beispiel für die erfolgreiche Restrukturierung und Neupositionierung eines regionalen Einkaufszentrums in Weißwasser/Sachsen

Ausgangsposition:
Ein im Jahr 1992/1993 errichtetes multifunktionales Einkaufs- und Dienstleistungszentrum mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 13.245 qm auf einem Grundstück mit einer Gesamtfläche von insgesamt 35.204 qm. Das Einkaufszentrum besteht aus 26 Ladengeschäften im Erdgeschoß sowie 17 Büro- und Praxisflächen im Obergeschoß und über 330 Pkw-Stellplätzen.

Die Kreisstadt Weißwasser, im nordöstlichen Teil des Landes Sachsen, nahe der polnischen Grenze gelegen, ist Industriestadt und Handelszentrum und verfügte 1990 über 35.400 Einwohner. Im Landkreis lebten ca. 60.000 Menschen.

Problem:
Zum Zeitpunkt der Errichtung 1992/1993 befindet sich das Objekt inmitten einer Plattenbausiedlung mit 15.000 Einwohnern im fußläufigen Einzugsgebiet. In der Zeit von 1993 bis 2003 hat die Kreisstadt Weißwasser mehr als 25% der Einwohner verloren und zählt im Jahr 2003 noch ca. 24.000 Einwohner. Die Zahl wird bis zum Jahr 2010 auf unter 20.000 absinken; die Bevölkerung im Plattenbaugebiet wird dann 50% abgenommen haben. In den kommenden Jahren wird durch Abriß und Rückbau die Laufkundschaft fast völlig abhanden kommen und das Objekt im Außengebiet und nicht mehr im Wohngebiet liegen. Es zeichneten sich bereits seit ca. 2 bis 3 Jahren Leerstände von Kleinflächen im Bereich der kleinflächigen Ladenzeile ab, obwohl bei Erstbezug schnell eine Vollvermietung erreicht wurde. Der Mietermix entwickelte sich nachteilig. Eine Abwärtsspirale drohte sich in Bewegung zu setzen, indem durch zunehmenden Leerstand auch die anderen Mieter nicht mehr die notwendige Kundenfrequenz erhalten und sich entsprechend weitere Insolvenzen anschließen. Im Gegenzug klagten die Großmieter aufgrund der zunehmenden Kundenzahl, die das Einkaufzentrum mit Pkw aufsuchen, über Parkplatzmangel.

Lösung des Problems:
Nach Erstellung eines Konzeptes zur Erweiterung der Pkw-Stellplätze konnte die Gemeinde überzeugt werden, den Grünstreifen vor dem Objekt, also zwischen Straße, und Gebäude an die Eigentümergesellschaft, einen geschlossenen Immobilienfonds, zu verkaufen, um in diesem Bereich 80 Pkw-Stellplätze vor der Ladenzeile zu errichten. Nach Durchführung der Entwurfsplanung, Beschaffung der Baugenehmigung, Ausschreibung der Bauleistungen in Zusammenarbeit mit einem auf Einzelhandelsobjekte in den Neuen Bundesländern spezialisierten Ingenieurbüro (www.gatas.de) wurde im Sommer 2003 in knapp sechs Wochen der Rückbau der Grünflächen und die Erstellung der Pkw-Stellplätze realisiert. Sämtliche Abläufe wurden durch das Center-Management aktiv begleitet.

Zur umsatzstarken Vorweihnachtszeit 2003 waren die Pkw-Stellplätze fertiggestellt und wurden von den Kunden sofort positiv angenommen. Bei den verbliebenen Mietern konnte innerhalb kürzester Zeit ein Umsatzzuwachs festgestellt werden. Durch gezielte Werbe- und Marketingmaßnahmen wurden innerhalb kürzester Zeit neue Mieter hinzugewonnen. Auch der Magnetmieter, das SB-Warenkaufhaus Kaufland, war mit den zusätzlichen Stellplätzen zufrieden. Die Baumaßnahmen führten darüber hinaus dazu, dass bereits frühzeitig Anschlußmietverträge mit wichtigen Mietern abgeschlossen werden konnten.

Mit einem Kostenaufwand von ca. € 150.000,00 konnte ein € 15 Millionen Bauobjekt entscheidend revitalisiert und für den Wettbewerb erfolgreich neu positioniert werden.

Das alte Sprichwort "No Parking - No Business" als Maßstab für ein erfolgreiches Center-Management wurde umgesetzt.

vor . . .
nach der Errichtung der PKW-Stellplätze

Am Beispiel von weiteren Maßnahmen, wie Flächenzusammenlegung, An- oder Ausbau, Umgestaltung des Mietermixes, wird deutlich, dass Einzelhandels- und Gewerbeobjekte fortlaufend den Anforderungen der Kunden und der Marktteilnehmer angepaßt werden müssen.

Die Nietschmann Unternehmensgruppe verwaltet acht Nahversorgungszentren und weitere Geschäftshäuser in Berlin und den neuen Bundesländern. Zu den Mietern zählen nahezu alle renommierten Handelsketten wie Aldi, Norma, Schlecker, Plus, Tengelmann, Reno, KIK, Kaufland usw.